买房合同有哪些注意事项？ 作者：未知     时间：2018-03-23    来源：互联网

　　不管是什么合同都会涉及到当事人的利益，尤其是像购房合同这样涉及金额比较大的合同，买房合同不注意很容易就会钱房两空，特别需要当事人在签订的时候多注意一些事项。清楚了买房合同的注意事项，才能为自己以后的生活减少麻烦。那么对于买房合同的注意事项具体有哪些呢？

　　一、买房合同的注意事项：

　　1、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。

　　2、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。

　　3、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。

　　4、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。

　　5、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人防的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。

　　6、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。

　　7、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。

　　8、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。

　　9、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。

　　10、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。

　　11、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。

　　12、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60 天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。

　　13、其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。

　　二、买房合同要注意这些合同陷进：

　　买房签合同是个专业问题，很多购房者在几经周折之后，花费了几代人积蓄之后买了一套房子，但是往往在签订购房合同时不注意就被开发商坑了，那么常见的买房合同陷阱有哪些呢？

　　陷阱一：补充协议权利与义务不对等

　　购房合同目前基本上都采用的是房管局统一印制的版本，因为很多购房者在签订合同时只是将内容填进去，往往放下戒心。有些聪明的开发商转而在补充协议上做手脚，比如开发商会约定自己的违约责任是月的万分之几，购房者的违约责任变成里日万分之几，一字相差，违约款就相差30倍。

　　陷阱二：补充协议违约金缩水

　　买卖合同中约定违约责任是万分之几补充协议中又对违约金额做了上限约定，那么违约金就大大缩水了。

　　陷阱三：购房合同空白条款能作弊

　　购房合同上是有一些空白条款需要双方确认后填写或者主要特殊注明的，但是有的开发商会告知购房者这个合同是统一版本的，因为有的空白地方可以不填，这样空白的地方开发商就有可能在上面做手脚。因此购房者如果确实没有特殊说明的空白地方可以划一道斜线表示空白地方已无内容。

　　陷阱四：签合同之前签订认购书交定金

　　很多购房者和开发商之间在确认购房意向后，会签订认购书然后缴纳定金。有的开发商会已定金做要挟让购房者签订霸王条款。购房者此时不买房就意味着几万元定金没了。如果买房子签订开发商的霸王条款合同了，日后麻烦事可能更多。

　　这里建议可以缴纳订金，因为这个订金可退，或者如果确认好要买房里直接签订商品房买卖合同。

　　陷阱五： 模糊词语规避自身责任

　　开发商在合同中往往会用模糊词语规避自身责任。这里最重要的是关于交房日期的描述，有的开发商会写水电安装后，小区验收合格后这些没用的形容词约定交房日期，交房日期一定要精确到年月日。还有比如精装房会写采用较好、进口的什么什么东西，这里购房者一定要让开发商精确写到用什么牌子什么型号。

　　陷阱六： 阴阳合同坑骗购房者

　　有的开发商会采用阴阳合同，使用的合同与到工商部门备案的合同不一致，特别是补充协议作了部分修改。

　　陷阱七：合同主体认定不明

　　有的时候开发商会让不是土地持有者的发展商或者非法人代表和购房者进行签约，购房者在签约前要确认法人贷款，这里可以查验开发商的五证来确认开发商的资格和最终法人。

　　陷阱八：垄断物管权

　　买房协议约定“买受人同意该商品房由出卖人选聘的xx物业公司提供前期物业管理服务”，实际上是开发商将物业管理权永远性地垄断了，即便是日后成立业主委员会，也难以改变。

　　已签补充协议的购房者也可维权。，补充协议是买卖双方之间在沟通后达成的约定，具有个性化特征。但如果所有业主重复使用，则涉嫌构成“格式条款”。若被认定为“格式条款”，依据《消费者权益保护法》、《合同法》，排除或者限制了消费者权利的格式条款，对于消费者没有法律效力。因此可以依此进行维权，但具体结果还要看仲裁委员会的判决。

　　以上都对目前开发商在购房合同中常用的欺骗伎俩进行了整理，购房是个专业复杂的问题，由于数额较大所以不能马虎，即使找专业律师来协助签订合同，也要对一些细节有自己的见解。从买房一开始就规避日后可能出现的问题，这样才能最终安心入住。

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